Имущественный налоговый вычет (ИНВ) предоставляется резидентам РФ в отношении дохода, полученного от продажи земельного участка (доли в нем), если еще не истек минимальный срок владения данным объектом, по окончании которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.
Минимальный срок владения недвижимостью, установленный законодательством РФ, составляет:
1. Не менее 3 лет, если право собственности на участок получено:
- по наследству или в порядке дарения от близкого родственника (когда сторонами договора выступают родители и дети, бабушка (дедушка) и внуки, родные (неполнородные) братья и сестры);
- при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в результате приватизации.
2. Не менее 5 лет — во всех иных случаях.
При этом для объектов, приобретенных ранее 01.01.2016 года, минимальный срок владения составляет по-прежнему 3 года (такой период был утвержден в «старой» версии законодательства, действовавшей до вышеуказанной даты).
Как рассчитать налог с применением вычета
НК РФ предлагает налогоплательщику 2 варианта расчета подоходного налога:
1. С применением вычета в установленном размере:
НДФЛ к уплате = (Доход от продажи имущества – Вычет) * 13 %
Сумма вычета составляет 1 000 000 рублей.
Если полученный доход не превышает эту сумму, то налог к уплате будет равен нулю, но налогоплательщику все равно потребуется сдать декларацию 3-НДФЛ в установленные сроки.
Если земельный участок находился в долевой или совместной собственности и был продан как единый объект в рамках одного договора купли-продажи, вычет распределяется между совладельцами по договоренности или пропорционально их долям.
При этом собственник, продающий только свою долю по отдельному договору, имеет право применить вычет в полном размере.
Обратите внимание:
- налогоплательщик, продавший в течение одного налогового периода несколько объектов, может использовать ИНВ в установленных пределах только по всем проданным объектам в совокупности. Т. е. если в течение года было продано 2 участка, максимальный вычет все равно составит 1 000 000 рублей от их общей стоимости;
- применять вычет можно неограниченное количество раз.
2. С применением вычета в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости:
НДФЛ к уплате = (Доход от продажи объекта – Расходы по покупке этого объекта) * 13 %
Нужно отметить, что если расходные документы не были утеряны, а стоимость продаваемой недвижимости незначительно превышает затраты по ее приобретению, то такой вид расчета будет наиболее выгоден.
Например:
Смелов А. А. купил земельный участок в 2017 году за 1 500 000 руб. в индивидуальную собственность. В 2018 году он продал данный объект за 2 000 000 руб.
Если Смелов А. А. применит фиксированный вычет, то сумма налога к уплате в бюджет составит:
НДФЛ к уплате = (2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 13 % = 130 000 руб.
Если же применить вычет на сумму фактических расходов, то размер налога будет на порядок меньше:
НДФЛ к уплате = (2 000 000 руб. – 1 500 000 руб.) * 13 % = 65 000 руб.
Но если недвижимость, приобретенная до 01.01.2016, была продана существенно ниже ее кадастровой стоимости (более чем на 30 %), установленной на 1 января года, в котором право собственности на объект перешло к новому владельцу, то учитывается не фактически полученный доход налогоплательщика, а другая минимально допустимая сумма, вычисляемая по формуле:
Доход от продажи квартиры = Кадастровая стоимость объекта * 0,7.
Полученный результат используется при расчете НДФЛ независимо от выбранного способа применения вычета.
Например:
Пашин Р. А. продал земельный участок под ИЖС в 2018 году за 1 850 000 руб. При этом кадастровая стоимость объекта на 01.01.2018 составляет 2 900 000 руб.
Таким образом, для расчета НДФЛ будет использован не фактический доход Пашина Р. А., а кадастровая стоимость объекта, исчисленная с понижающим коэффициентом:
Доход от продажи земельного участка = 2 900 000 руб. * 0,7 = 2 030 000 руб.
Документы для получения вычета
В срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, налогоплательщик подает в налоговую инспекцию по месту жительства:
- декларацию по форме 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, мены и пр.).
Если заявлен вычет в размере фактических расходов, дополнительно представляются:
- документы, подтверждающие затраты на приобретение земельного участка (чеки, банковские выписки, платежные поручения и т.п.).
К декларации в качестве приложений прикладываются копии вышеуказанных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.
Обратите внимание: если в 3-НДФЛ отражен налог к уплате, он должен быть перечислен в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи имущества.
Список источников
1. Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты.
2. Пункт 17.1. статьи 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).
3. Пункт 4 статьи 229 НК РФ. Налоговая декларация.
4. Письмо Минфина РФ от 08.12.2011 № 03-04-05/7-1017 о получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности c равными долями.