Имущественный вычет при покупке квартиры

Имущественный налоговый вычет (ИНВ) предоставляется резидентам РФ, которые являются плательщиками НДФЛ по ставке 13%.

Воспользоваться ИНВ можно в следующих случаях:

• приобретение квартиры (доли в ней);
• продажа недвижимости (доли в ней), если еще не истек минимальный срок владения, по окончании которого объект освобождается от обложения подоходным налогом.

Примечание: вычет на квартиру, купленную в ипотеку, предоставляется в общем порядке. После того, как у налогоплательщика возникнет право на применение основного вычета (на приобретение квартиры), он может заявить ИНВ на сумму процентов по ипотечному кредиту.

Размер вычета

Имущественный вычет на покупку объекта недвижимости предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не может превышать 2 000 000 рублей.

Таким образом, максимальный размер налоговой экономии — денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить: 260 000 рублей (2 000 000 рублей * 13 %).

Обратите внимание:

1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений.

Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.

2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.

Какие расходы включаются в ИНВ

В состав вычета включаются следующие расходы:

• на покупку квартиры (доли в ней) или прав на нее, если речь идет о строящемся многоквартирном доме;

Примечание: если жилье приобреталось в рассрочку, то в состав ИНВ включается полная стоимость объекта с учетом рассрочки платежа (например: владелец имеет право по итогам одного налогового периода заявить к вычету часть стоимости квартиры, фактически уплаченной застройщику на момент подписания акта приема-передачи, а в следующем году использовать остаток вычета по отношению к сумме доплаты до полной стоимости квартиры).

• на покупку отделочных материалов;
• на работы по отделке помещения, включая разработку проектно-сметной документации.

Обратите внимание: принять к вычету расходы на отделку квартиры можно только в том случае, если в договоре с застройщиком (продавцом) прямо указано, что объект передается собственнику без отделки (с черновой отделкой). Речь идет именно о новостройке, ремонтные работы на обустройство вторичного жилья в состав вычета включать запрещено.

Если приобретена квартира с частичной отделкой, необходимо, чтобы текст договора купли-продажи (долевого участия) содержал перечень черновых отделочных работ, выполненных продавцом (застройщиком). В противном случае будет невозможно определить, какие затраты понес собственник на доведение объекта до состояния, пригодного к эксплуатации.

Нужно отметить, что НК РФ не содержит точной расшифровки понятия «отделочные работы», поэтому чтобы корректно определить состав расходов для вычета, специалисты Минфина рекомендуют руководствоваться общероссийским классификатором ОКВЭД 2, в соответствии с которым в подклассе 43.3 «Работы строительные отделочные» раздела «F. Строительство» поименованы следующие виды работ:

• плотничные и столярные;
• штукатурные;
• малярные и стекольные;
• по устройству покрытий полов и облицовки стен;
• прочие отделочные и завершающие работы, не включенные в другие группировки.

Соответственно, все расходные материалы, которые использовались в ходе вышеуказанных работ, признаются «отделочными» и включаются в состав вычета независимо от их стоимости.

Какие расходы нельзя принять к вычету

Нельзя включить в ИНВ следующие виды затрат:

• на перепланировку и реконструкцию;
• на покупку и установку сантехники, счетчиков воды, систем кондиционирования;
• на остекление лоджии;
• на приобретение и установку газового оборудования (плит, счетчиков, котлов);
• на покупку строительных инструментов;
• на оплату услуг нотариуса, риелтора;
• на оформление документов, связанных с регистрацией права собственности.

Обратите внимание: отделка помещения может быть произведена как до, так и после государственной регистрации права собственности на объект. Главное условие – заявить все разрешенные расходы в составе вычета нужно единовременно. То есть нельзя сначала обратиться за вычетом на стоимость квартиры без отделки, а потом вновь подать документы на возмещение стоимости чистовых работ на этом же объекте.

В каких случаях нельзя  применить ИНВ

Имущественный вычет не применяется:

1. Если сторонами сделки купли-продажи выступают взаимозависимые лица: муж и жена, родители (усыновители) и дети; братья и сестры; попечитель и подопечный; опекаемый и опекун;

2. Если оплата недвижимости была произведена на деньги работодателя или другого лица, за счет материнского капитала или бюджетных средств.

Когда возникает право на вычет

Право на применение ИНВ в связи с покупкой жилья возникает с года, в котором произошло следующее событие:

Вид сделки	Момент возникновения права на получение вычета
Покупка готовой квартиры	Зарегистрировано право собственности в ЕГРН
Приобретение недвижимости с обременением (ипотека)	Зарегистрировано право собственности с обременением (ипотека)
Участие в долевом строительстве	Подписан акт передачи жилья налогоплательщику
Участие в ЖСК	При соблюдении двух условий (при этом учитывается наиболее поздняя дата одного из условий): полностью выплачен паевой взнос; подписан акт передачи жилья налогоплательщику

Обратите внимание: если квартира была приобретена по договору мены с доплатой, то это не является основанием для отказа в применении ИНВ, поскольку НК РФ не содержит запрета на такой вариант покупки жилья. Соответственно, право на вычет при совершении сделки такого рода возникает со дня внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Пример расчета вычета

В 2018 году Иванова И. И. приобрела квартиру без отделки стоимостью 1 500 000 руб. Дополнительные расходы по чистовой отделке составили 200 000 рублей. Таким образом, Иванова И. И. может заявить к вычету 1 700 000 руб.

Заработная плата Ивановой И. И. составляет 60 000 руб. в месяц, стандартные вычеты не применяются.

Общий размер дохода гражданки за 2018 год составит 720 000 руб., а общая сумма НДФЛ, которую можно будет вернуть из бюджета по итогам года (не удерживать с заработной платы в течение налогового периода): 93 600 руб. (720 000 руб. * 13 %).

Остаток вычета в размере 980 000 руб. (1 700 000 руб. – 720 000 руб.) можно использовать в последующие годы.

Кроме того, если впоследствии Иванова И. И. купит вторую квартиру (другой объект недвижимости), она сможет повторно обратиться за вычетом в размере 300 000 рублей (2 000 000 руб. – 1 700 000 руб.).

Порядок получения вычета

За ИНВ налогоплательщик имеет право обратиться:

1. В налоговые органы по месту жительства (электронно через портал ФНС или Госуслуги, через Почту России).

Перечень документов:

• декларация по форме 3-НДФЛ (кроме суммы вычета в бланк нужно внести сведения из справки о доходах и суммах начисленного и удержанного налога, полученной от работодателя, а саму справку приложить к декларации);

Примечание:

1. Налогоплательщики, которые представляют отчетность исключительно с целью получения вычета (т. е. не обязаны самостоятельно декларировать свои доходы), не привязаны к срокам подачи декларации, установленным НК РФ.

2. Срока давности имущественный вычет не имеет. Заявить его можно спустя любое время после покупки жилья, но при этом в расчет будут приниматься только 3 года, предшествующих обращению за ИНВ. То есть, если квартира была куплена в 2008 году, а обращение за возвратом НДФЛ последовало в 2018 году, то вернуть налог можно только за 2015-2017 годы.

3. В настоящее время справку по форме 2-НДФЛ за прошлые налоговые периоды можно получить через портал ФНС (Госуслуги) без обращения к работодателю.

4. К декларации в качестве приложений прикладываются копии нижеперечисленных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.

• документы, подтверждающие право владения объектом недвижимости:
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи (мены, участия в долевом строительстве и пр.);
• акт передачи жилья, если приобретена квартира в новостройке;
• договоры с подрядчиками на разработку проектно-сметной документации, выполнение отделочных работ (при наличии);
• платежные документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, разработку проектно-сметной документации, выполнение чистовых работ, закупку отделочных материалов;
• заявление на возврат НДФЛ по форме, утвержденной приказом ФНС России от 14.02.2017 № ММВ-7-8/182@ (Приложение № 8).

Если недвижимость приобретена в совместную собственность, дополнительно подается:

• свидетельство о заключении брака;
• заявление (соглашение) о распределении имущественного вычета между супругами.

Если одновременно заявляется вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту, также представляется:

• кредитный (ипотечный) договор;
• график погашения кредита и уплаты процентов;
• справка из банка о размере процентов, фактически выплаченных за год.

Налоговая инспекция должна проверить представленные документы и вынести решение в срок, не превышающий 3 месяца со дня приема декларации. Если с документацией все в порядке, то денежные средства будут единовременно переведены на личный счет налогоплательщика, указанный в заявлении на возврат НДФЛ, в течение 30 дней.

2. К работодателю, предварительно подтвердив право на вычет в инспекции.

Перечень документов для обращения в ФНС:

• заявление о подтверждении права на имущественные налоговые вычеты (можно воспользоваться приложенным бланком или написать в свободной форме);
• перечисленные в предыдущем пункте документы, подтверждающие право на ИНВ (декларация 3-НДФЛ не представляется).

По истечении 30 дней налоговый орган выдаст уведомление о праве на ИНВ.

Перечень документов для работодателя:

• заявление о предоставлении ИНВ (можно воспользоваться приложенным бланком или написать в свободной форме);
• уведомление о праве на применение вычета, полученное в ФНС.

Работодатель денежные средства сотруднику не возвращает, а выдает ему заработную плату с учетом вычета (т. е. не удерживает с заработка НДФЛ в размере 13 %) с месяца, следующего за месяцем подачи заявления.

Вычет при покупке квартиры пенсионером

Физические лица, получающие пенсии, имеют право перенести ИНВ на предыдущие налоговые периоды (те, в которых они вели трудовую деятельность и являлись плательщиками НДФЛ). Осуществить «перенос» можно в пределах трех лет, предшествующих году, в котором возникло право на применение вычета.

Например:

Гражданин вышел на пенсию с 01.01.2019 и с этого же времени он не работает. В апреле 2019 года он купил квартиру. Следовательно, в 2020 году (по истечении периода, когда возникло право на вычет) пенсионер может подать в ФНС декларации 3-НДФЛ за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть сумму уплаченного ранее НДФЛ в пределах установленного лимита.

Но нужно обратить внимание на следующее правило: если за переносом неиспользованного остатка ИНВ на предшествующие годы пенсионер обращается не в налоговом периоде, непосредственно идущим за годом, в котором образовался такой остаток, а в последующие годы — количество налоговых периодов, на которые возможно осуществить перенос, соответственно уменьшается (письмо Минфина РФ от 12.07.2016 № 03-04-05/40681).

Например:

Работающий гражданин купил квартиру в 2016 году. По окончании 2016 года он подал декларацию и вернул часть потраченных средств, при этом вычет был израсходован не полностью.

В июле 2017 года гражданин вышел на пенсию. По итогам 2017 года пенсионер за остатком ИНВ не обращался.

Если гражданин решит в 2019 году воспользоваться правом на перенос неиспользованного остатка вычета на предыдущие периоды, то вернуть налог можно будет не за 3, а только за 2 года: 2015 и 2014.

Вычет при покупке квартиры индивидуальным предпринимателем

ИП имеет право воспользоваться вычетом на покупку квартиры при соблюдении ряда условий:

1. Он должен иметь доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 % (за исключением дивидендов, в отношении которых вычеты не применяются).

То есть даже если предприниматель по роду деятельности является спецрежимником (находится на УСН, ЕНВД, ЕСХН, ПСН), но при этом, например, сдает квартиру и уплачивает НДФЛ с такого дополнительного дохода, то он имеет право заявить имущественный вычет.

2. Приобретенная недвижимость зарегистрирована на самого ИП, его супругу или ребенка, и имеется вся документация, подтверждающая факт покупки (договор, акт приема-передачи, платежные документы и пр.).

При этом целевое использование купленной квартиры значения не имеет. Вычет можно применить даже в том случае, если впоследствии недвижимость будет использована для ведения предпринимательской деятельности.

Для того чтобы заявить ИНВ, бизнесмен самостоятельно заполняет и подает декларацию 3-НДФЛ, в которой кроме суммы вычета отражается исчисленная сумма налога с дохода, облагаемого по ставке 13 %.

Если кроме ведения предпринимательской деятельности гражданин также работает где-либо по трудовому договору, в декларацию дополнительно вносятся сведения о доходах, полученных у работодателя.

Форма 3-НДФЛ должна быть представлена в ФНС в срок, установленный НК РФ: до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Список источников

1. Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты.

2. Пункт 7 статьи 78 НК РФ. Зачет или возврат сумм излишне уплаченных налога, сбора, страховых взносов, пеней, штрафа.

3. Пункт 17.1. статьи 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).

4. Приказ Минфина РФ от 14.02.2017 № ММВ-7-8/182@.«Об утверждении форм документов, используемых налоговыми органами и налогоплательщиками при осуществлении зачета и возврата сумм излишне уплаченных (взысканных) налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов».

5. «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст) (ред. от 10.07.2018).

6. Письмо ФНС РФ от 02.02.2012 N ЕД-4-3/1606@ по вопросу определения состава расходов, связанных с выполнением налогоплательщиками отделочных работ и приобретением ими отделочных материалов, включаемых в сумму имущественного налогового вычета.

7. Письмо ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647 об имущественном налоговом вычете по налогу на доходы физических лиц

8. «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015). О расходах на чистовую отделку жилья.

9. Письмо Минфина РФ от 17.01.2012 № 03-04-08/7-3 по вопросу включения в сумму имущественного налогового вычета расходов, связанных с выполнением налогоплательщиками отделочных работ и приобретением ими отделочных материалов.

10. Письмо Минфина РФ от 25.01.2011 № 03-04-05/9-28 о невозможности включения в сумму имущественного налогового вычета расходов по ремонту вторичного жилья.

11. Письмо ФНС России от 19.04.2012 № ЕД-4-3/6609@ по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества между взаимозависимыми лицами.

12. Письмо Минфина РФ от 17.04.2014 № 03-04-07/17776 о порядке предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц налогоплательщикам, получающих пенсии.

13. Письмо Минфина РФ от 12.07.2016 № 03-04-05/40681 о получении пенсионером образовавшегося в 2014 г. остатка имущественного вычета по НДФЛ, если за его переносом он обратился в 2016 г.

14. Письмо Минфина РФ от 16.04.2015 № 03-11-11/21776 по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц индивидуальному предпринимателю.